房企自救，谁还没有个好儿子

文/乐居财经严明会

亲兄弟，也得明算账。但自家人无力还债了该怎么办？在应付账款的压力面前，房企选择了“以房抵债”。

8月25日，德信中国公告称拟9000万元向盛全物业出售德清莫干山瑞璟置业100%股权，目标公司的主要资产位于浙江省湖州市德清县莫干山镇三莫线66号。

(相关资料图)

乐居财经《地产K线》查阅发现，此地点对应的是莫干山云谷德信开元名庭酒店。去年年初，德信地产2021年年度经营会议曾在这里召开。

公告显示，该物业地块面积及总建筑面积分别为17,819.66平方米及31,955.09平方米，酒店包括四层的楼宇（包括一层地下室），提供合共186间客房，设有3间餐厅、一间酒吧及一系列设施（包括一个无柱式宴会厅、多间会议室、一个室内游泳池、轰趴馆及健身房）。2021年8月，该酒店开始营业。

出售事项完成后，德信中国预期确认未经审核收益约人民币约4911.68万元。

天眼查显示，瑞璟置业由德清莫干山影视城开发有限公司100%持有，后者由德清莫干山德信旅游发展有限公司100%持有，再向上穿透发现，实际控制人为德信控股（香港）有限公司。盛全物业为为德信服务的间接全资附属公司，并由德信服务最终实益拥有，主要从事物业管理。

而在今年6月底，为了缓解流动性压力，德信中国也进行过一笔物业出售，狠心砍掉了旗下长租公寓项目。

不仅是德信中国，今年以来，包括雅居乐、金科在内的房企都有过向物业“以房抵债”的操作。

德信服务曾被传摆上货架

实际上，为了应对流动性压力，德信中国从去年上半年就开始接连出售或退出项目公司股权以回流资金。例如，其曾以4.54亿元的出售杭州滨江项目54.54%股权，录得未经审核除税前亏损约1404万元。

硬撑还债近一年，德信中国最终没能抗住流动性压力。去年11月18日，德信中国发布公告称，拟将其2022年到期的9.95%优先票据进行交换要约，该票据尚未偿还金额约3.48亿美元。这也是德信中国当时存续的唯一一笔美元债券。

债务压顶之下，德信中国打起了出售物管上市平台德信服务的主意。

在德信中国12月2日召开的旗下唯一存续美元债投资人会议上，其透露，相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务集团股权事宜。若该项交易成功，在保证企业正常经营的前提下，德信中国会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

对于出售物业平台，德信中国方面并未透露更多详细信息，只是表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。目前为止，尚未有进一步消息。

今年6月28日，德信中国间接全资附属公司德信地产集团，向杭州宸胥企业管理有限公司出售北京新乐青物业70%股权，代价2.08亿元。北京新乐清物业主要从事物业管理及酒店公寓管理等相关经营性业务，持有位于北京朝阳区百子湾路40号楼的公寓，项目正是德信随寓。

德信中国表示，出售事项能优化集团的债务结构，以此进一步提升集团的流动资金状况。公司预期出售事项将改善集团的整体资产周转率。出售事项完成后，德信中国录得未经审核除税前利润约人民币约3325.3万元，同时将录得债务减少共人民币约2.08亿元。

在出售北京新乐清物业之前，今年4月，德信中国的间接非全资附属公司宁波厚东房地产信息咨询，以3.37亿元将所持余姚厚新置业100%股权出售给了中意宁波生态园控股集团。

向物业“以房抵债”

今年以来，物业公司向关联地产公司追债的情况多有发生。在地产公司自身难保的处境下，以房抵债的方式，不仅通过持续关联交易的形式抵消对自家物业公司应付账款，或还能借此消化尾盘。

今年2月，雅生活与雅居乐签订了持续关联交易补充协议，约定若雅居乐未能支付应付款项，雅生活可从其未售物业中选定同等价值的资产抵债。抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于写字楼、商铺和商品房，形成“以房抵债”的初步框架。

6月30日，雅生活宣布，茂名雅居乐、宁乡雅居乐旅游、武汉长凯及云浮雅兴计划将各自的部分物业转让给公司，作为持续关联交易应付款项的替代付款。这笔交易涉及406项物业，其中347项为住宅物业，59项为商业物业，总建筑面积约为4.25万平方米，合计抵销持续关连交易应付款项约2.82亿元。

6月21日，方圆生活服务发布公告称，鹤山市富都物业发展有限公司欲将旗下23套住宅物业转让给方圆生活服务，以抵销其拖欠的1600万元应收款。股权方面，方圆生活服务的控股股东方明持有富都物业14.81%股份，富都物业发展实控人张清曾代持方明对广东方圆投资有限公司50%的股权。

8月11日，金科服务与金科地产订立物业转让协议，金科股份的相关成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，以作为代替持续关联交易应付款项的付款。

持续关连交易应付款项产生自金科服务根据2020年及2022年物业管理服务总协议向金科集团提供的物管服务，通过此次交易将结清2040万元。这批抵销物业共计36项，分布于贵阳、重庆、长沙、临沂等地，其中19项为住宅、6项为商业、8项为写字楼及3项为产业园，总建筑面积约为3434.5平方米。

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