棚改2.0？李蓓发声，央行“挖掘新的信贷增长点”表述值得关注

来源：金融界
时间：2023-08-23 04:37:28

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8月20日，人民银行官网消息称，近日中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开支持实体经济和防范化解金融风险电视会议。会议强调，要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。

半夏投资李蓓对此点评称，根据目前多个城市已经出炉的方案，新的这轮城中村改造有2个特点：一是，几乎都是大拆大建，成片拆除，净地出让；二是，大部分都是货币化安置。李蓓分析，加上“央行推动和支撑”，这不就是市场最想要的“棚改2.0”吗？

参考曾经的棚改，李蓓认为，可以想见这轮城中村改造的效果。但即便什么政策都没有，地产自己也会企稳的。最新的7月，季调后年化的住宅销售，只有8亿多平米，相对长期可持续的10亿平米水平，已经超调，本身中期就有回归正常的动力。其实，一片悲观中，地产自己已经开始悄然企稳。最领先的指标，贝壳的经纪人预期指数，已经连续5周回升，并且回到了荣枯线50。

消息面上，7月政治局会议提出适应我国房地产市场供求关系发展重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和改善性住房需求。

8月17日，央行发布2023年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，落实好“金融16条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。

近日住建部直属机构中国城市规划设计研究院日前在深圳调研，期间召集了万科、中海、招商、鸿荣源、华侨城、金地等房企，以及乐有家、贝壳两家中介机构开会。据相关参会人士透露，中规院所长出席了会议，会上中规院向房企了解当前遇到的困难及诉求，还详细了解当前深圳保障房发展情况、城中村改造推进情况及租赁市场发展情况。

中金公司预计城中村改造未来每年能带来新增固定资产投资约1,500-2,000亿元（不含土地交易），若包含土地交易则可能带来6,000-7,000亿元的房地产开发投资（相当于2022年实际房地产开发投资额的4.5-5.3%）。中金公司提示，这些测算均可能存在偏差，因本轮改造中安置方式（实物、货币化、房票）的结构仍有待明晰。

中信证券研报指出，城中村改造是今年地产政策的亮点之一，我们估算我国超大特大城市城中村常住人口约在4000万人左右，城中村改造带动的住房需求和城市更新投资是经济的重要影响因素。预计城中村改造周期可能在10年左右，每年直接投资额可能约1万亿元，城中村改造全周期投资额可能在10万亿元。城中村改造打开了解决房企发展中长期空间的重要路径，预计具备本地开发能力、低资金成本和不动产运营能力的企业将占据显著优势。

华泰房地产认为，城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进。

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